事業用賃貸に関するビル管理上の疑問、トラブル対策、クレーム対応、ニュートラルな立ち位置でご紹介。
いろいろの公的管轄でアスベストに触れている
大気汚染保護法と環境省
厚生労働省が所管する石綿障害予防規則
正確な定めがなく、あちらこちらで関係しながらぐだぐだと２０２３年１０月からスタートしてます。
一箇所でまとめてくれよ！といいたいですね。そんなだらしないところも、国にとってはどうでもいいんでしょうね。
とにかくはじまってしまったらこっちは従わなければなりません。
賃貸物件において読み取りますと
事前調査・報告しろ
賃借人側は、
・建築物（内装含む）解体（８０㎡以上）
または改修（金額税込み１００万円以上）をする場合、アスベストの事前調査が必要
免除
明らかに、飛散しない場合
つまり、工事内容に一切解体ぜず、塗るだけ・つくるだけの場合は免除おなります。
賃貸契約において
現在多くの場合、「アスベスト調査の結果なし」だと思います。
このルールは、貸す前にオーナーが調査しなければいけないということではございません。
調査義務は賃借人です。
スケルトン状態で、アスベストが使用されている調査報告がある場合でも、調査報告の義務は賃貸人はありません。賃貸人はわかっている情報をオープンするだけです。繰り返しですが、調査・報告義務は賃借人です。
なぜなら、その根拠のひとつとして、アスベストが含まれていても、飛散させる工程がなければ調査報告義務がないからです。どんな施工をするかは賃貸人はわかりません。
また賃貸物件は、現状渡しが基本ですので、何も決め事がなければ、アスベストが含まれていてもいなくても、現状渡しです。
賃借人が調査したらアスベストが含まれていた場合
例えば、契約がスタートして、賃借人が調査してみたら含まれていた場合、当然その調査費は賃借人負担であり、それに関する対策は賃借人責任範囲となります。
賃借人は、賃貸人にアスベストが入っていたのでなんとかしてくれ！というかもしれませんが、その主張は通用するはずもありません。
改修したいのは賃借人ですので、賃借人負担です。
アスベストが入っていてはいけないみたいな、感覚があるひともいるかも知れませんが、アスベストを使っている事自体は何も落ち度はないからです。
解体などする場合に注意が必要ということですので、解体等したい人がするだけのことです。
ちなみに、内装についても同様に調査義務が発生しますが、内装は賃借人のものになりますので、賃借人の責任範囲になります。
契約書類において
重説のアスベスト調査の項目で、調査のあるなしに加えて、貸室に関する部分でアスベストが含まれることが判明した場合、その対応責任範囲は賃借人である旨記載しておくとよいでしょう。
雑記
アスベストが含まれている事自体は悪であない。
何かやりたい人が責任もってやりましょう！
これだけですね。
著者紹介
田中宏明 １９８０年生まれ 東京都昭島市出身の週末の写真家・放送作家２０２３年 日本大学文理学部応用数学科卒業２００７年夏より 週末は自由に生きたい会社員（不動産業）となる。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士。
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