＝不動産管理あるあるエッセイ＝不動産管理の教科書ってなかったので、メモしていきたいと思います
用途変更と確認申請
これってビルオーナーがあんまり気にしてないことが多いですね。
建築基準法の特性からその存在自体がなかなか知られていません。もちろん不動産業者は知っています。
しかし、やはりあまり気にしていないですね。
用途変更の確認申請が必要となるとき
使用する床面積が２００㎡以上で、特殊建築物の用途に変更するとき
です。
２００㎡以上とは
例えば１５０㎡の区画が５フロアーある用途事務所のビルがあったとしましょう。
このうち１区画を飲食店にする場合、用途変更の確認申請は不要です。
では、もうひと区画飲食店にする場合はどうか？
２００㎡未満だからいらない！いやいや、変更部分が３００㎡（計２００㎡超える）なので申請必要です。
ありそうな話
ひとつ目の飲食店は用途変更が必要ないですが、二つ目テナントは用途変更が必要ということになります。
ですので、管理会社としてはそれを知ったうえで募集したほうがいいでしょうか。
用途変更 確認申請の目的
でもこのビルは現在飲食店３００㎡、事務所４５０㎡だ。なので事務所だろ！ということにはならないんですよね。
というのは、この用途変更は何のためかというと、安全のためどんな設備を施さないといけないのか、ということになります。
ですので、制限が厳しい方としなければならないのです。
なので、飲食店ビルを事務所ビルに変えたとしても用途変更申請はいらないということになります。
特殊建築物とは
ざっくりというと、事務所・サービス店舗以外とイメージしてください。
確認申請は誰がする？
不動産賃貸管理において、確認申請は誰がするのかといえば、使用者ということになります。つまりテナントですね。
なぜならば、基本的に物件は現状渡しということになります。ですので、事務所の用途を飲食店として使いたい場合、テナント側が申請することになります。
テナント側の誰？
事務所を飲食店舗に変更するわけですから、内装工事をします。内装工事をする際に、建築基準法にあった設備を整えなければいけないので、それについて当然内装屋の建築士は役所へ確認及びどのように設備をするか申請します。そのときにこの用途について確認します。ここで用途が事務所になっていれば、ビルオーナーへ一方入れて、必要な書類を用意し、変更手続きをします。
ビルとしては、飲食店にしておけばいいのです。商業ビル雑居ビルであればこれにしておけばほとんどのものが対応できるからです。映画館とか、保育園とか、テナントで入ることってめったにないですよね。
費用
書類の申請と確認で５０万円ぐらいです。
変更先の設計や施工はもちろん別です。
建築士や、行政書士にきいてみましょう。
僕はやったことがないです。ほとんどの案件はこれに当たりません。
ただこれ本当に使うことがない知識ですね。使ったことないです。
新築時にすべて事務所なんてビルなかなか見かけないですからね。
はっきりいって、新築時に店舗にしておけばいいんですよね。
作者紹介
田中宏明 １９８０年生まれ 東京都昭島市出身の週末の写真家・放送作家。
２００３年 日本大学文理学部応用数学科 ぎりぎり卒業。下北沢・吉祥寺での売れないバンドマン生活を経て、会社員（番組制作→不動産業）となる。
◆写真家：シティスナップとかるーい読物「井の頭Pastoral」撮影・編集
◆放送作家：ラジオドラマ「湘南サラリーマン女子」原作・脚本 オールデイズ直江津Radioで放送中！
出演ラジオ 第８７回
田中屋のロード俳句
